29 במאי 2011

יורם שוורץ

רק בשבוע שעבר כתבנו כאן על מינויה הצפוי של בינת שוורץ לתפקיד מנהלת מינהל התכנון, והשלכות המינוי על האצת הבנייה. השבוע אנו נדרשים לכך שוב, בעקבות השהיית המינוי.
אומנם הורגלנו לכך, שכל מינוי בכיר בשירות המדינה, עובר לאחר סיום ההליכים הפורמליים גם דרך "ועדת המינויים העליונה" של היועץ המשפטי לממשלה ומבקר המדינה, אך זו הפעם נראה כי הדבר שונה. זו הפעם המועמדת אינה "נאשמת" בשחיתות ציבורית, לא מייחסים לה עבירות של הטרדה מינית, היא אינה חשודה בגזילת מקרקעי הציבור, "והפשעים" המיוחסים לה הם בעיקר פגמים, לדעת המתלוננים, בשיקול דעתה המקצועי.
קו ישר מחבר בין האירוע הזה לביקורת הקטלנית שהוטחה השבוע בשופט יורם דנציגר בעניין עיכוב הביצוע של עונש המאסר שהוטל על משה קצב. גם כאן, יצאו שורה של עיתונאים מכובדים במסע דה לגיטמציה כנגד שופט בית המשפט העליון, אשר לא פסק "כמצופה" ממנו, אלא כפי שחשב, על פי החומר שהיה בפניו, על פי צו מצפונו המקצועי והאישי.
גם אם נניח שמר דנציגר וגב' שוורץ טעו, הרי שאין בכך כדי לפגוע בכושרם, בכשירותם, בהתאמתם או ביושרם.
האינטרס הציבורי מחייב כי בראש הפירמידה יועמדו אנשים בעלי אומץ ציבורי וכושר החלטה. אנשים אשר מקבלים החלטות על בסיס ענייני, לא משיקולי פופולריות או שיקולים פוליטיים. אנשים אשר מקבלים החלטות לא על פי עקרון העדר.
על מנת שיורם שוורץ, הפקיד הצעיר שיחל מחר את דרכו בשירות הציבורי, יתרום למערכת חדשנות, מקוריות, תעוזה וכל אותן תכונות שאנו רוצים שיהיו לאנשי השירות הציבורי, בנוסף ליושר אישי, צריך לצאת משתי הפרשות האלה מסר חד מפורש וברור, המגנה פסילה על רקע הבעת עמדה.

22 במאי 2011

מקבץ ידיעות חיוביות

תחת הכותרת "ג'ובים", הפנינו בפברואר האחרון את הקוראים הנאמנים של המרפסת למאמר שפרסמנו כבר באוקטובר 2010 "בדה מרקר", ובו קראנו לאייש לאלתר את המשרות והתקנים החסרים במשרד הפנים, כתנאי הכרחי להאצת הבניה.
השבוע קראנו ב ynet' כי אושרו תקנים לעשרות עובדים ויועצים המוסדות התכנון, וכן, כי הושלמה הרפורמה בממ"י, והפיכתו לרשות. עוד למדנו לדעת כי במסגרת רפורמה זו, יבוטל אגף התכנון במינהל, והמינהל לא יעסוק יותר בתכנון מקרקעין, אלא בשווק בלבד.

לאלה יש לצרף את הידיעה מלפני שבועות אחדים על בחירתה המסתמנת של אד' בינת שוורץ לתפקיד ראש מינהל התכנון.

למרפסת אין ספק כי סדרת תהליכים אלה תביא להאצת התכנון, ועכשיו כל שנותר לקוות הוא שהרפורמה בחוק התכנון והבנייה, לא תהווה גורם מעכב....

15 במאי 2011

תנו לבואינגים להמריא

אל תתבלבלו, אני לא מתכוון לכתוב כאן על מטוסי הבואינג שקורקעו בנתב"ג, בשל החומר הלא מזוהה שנתגלה בדלק המטוסים, אלא על "החלטות הבואינג" שקורקעו על ידי בית המשפט העליון בבג"צ הקשת המזרחית.
תזכורת למי ששכח – "החלטות הבואינגים" היו סדרה של החלטות מינהל, שאיפשרו לתכנן ולבצע שכונות מגורים ופרויקטים מסחריים, על קרקעות מושבים וקיבוצים, כנגד שורה של הטבות בכסף או בזכויות שקיבלו אותם מושבים וקיבוצים.  ההחלטות כונו "הבואיניגים", משום שבמקרה, מספרן הסידורי הרץ, היה דומה למספרים של דגמי מטוס הבואינג (ע"ע החלטה 737). ההחלטות בוטלו על ידי בג"צ, בעקבות העתירה הידועה כבג"צ הקשת המזרחית, כאשר ברקע ההחלטה עמדה קביעת בג"צ לפיה, ההחלטות פוגעות בחלוקת העושר בחברה.
מי שמחזיר אותנו לפסיקת בג"צ בעניין הקשת המזרחית הוא לאו דוקא בואינג, אלא מטוס אחר – הסופרטנקר של ראש הממשלה לפתרון בעיות הדיור.
לפני ימים אחדים פורסם תזכיר החוק, להאצת הבנייה, אותה תוכנית להקמת ודלי"ם, שהגה ראש הממשלה, שמקבלת עתה את הביטוי החקיקתי שלה. ביסוד התוכנית, מסלול מהיר לאישור תוכניות בניה בהיקף של למעלה מ 200 יח"ד, על קרקעות שרובן בבעלות המדינה.
שני דברים כבר בטוחים בקשר לחוק החדש. הראשון – תכנון טוב על פי קריטריונים מובנים וסדורים תוך מתן מענה ואיזון לכל השיקולים המתחרים, לא ייצא ממנו, ולא בכדי אורך חייו קצר, וברקע ממשיכה להיות מקודמת הרפורמה העיקרית בחקיקת חוק התכנון והבניה. השני – חטיבות קרקע בעלות פוטנציאל תכנוני ראוי, המוחזקות על ידי מושבים וקיבוצים, לא יהיו זמינות לתכנון, ולכן, גם אם יצליחו ליצור תוכניות מכח החוק החדש, כלל לא בטוח שניתן יהיה לממשן ביחס לקרקעות אלה.

בכל מקרה, בדברי הרקע לתזכיר הצעת החוק להאצת הבניה מסבירים לנו כי :"בשנתיים האחרונות אנו עדים לאיום כלכלי וחברתי שנוצר בגין עלייה קיצונית במחירי הדיור. עלייה זו נוצרה, בין היתר, בגין ירידה חדה בהתחלות בניה וצמצום משמעותי של הצע הדיור לציבור"..
דברים אלה מצטרפים לצעדים אותם נוקט בנק ישראל להקטנת הביקוש לדירות, על ידי יצירת מגבלות חדשות לבקרים בשוק המשכנתאות, תוך שנגיד הבנק לא מסתיר את חששותיו מנזקים מקרו כלכליים, עד כדי פגיעה ביציבות הבנקים, בשל בועת נדל"ן העלולה להתפתח בישראל.

עכשיו בואו נבחן כחכמים בדיעבד את תגובת השרשרת, את החד גדיא הכלכלי שנוצר. החלטות הבואינג מבוטלות. כתוצאה מכך וכתוצאה ממדיניות התכנון הארצית שצמצמה הכנת תוכניות באזור המרכז, חלה ירידה בהתחלות הבניה. כתוצאה מכך עלו מחירי הדירות. כתוצאה מכך, יחד עם ירידת הריבית, שוק הנדל"ן, הפך אבן שואבת למשקיעים. כתוצאה מכך שוב עולים מחירי הדירות. כתוצאה מכך מתיקרות המשכנתאות. כתוצאה מכל אלה המרחק בין מבקשי הדיור לבין דירה משלהם הולך וגדל. אכן צדק חלוקתי – זה חסר וזה גם כן. וכאילו לא די בכל אלה בוא נוסיף לכך גם חוק עוקף תכנון, כדי שגם מלאי הדירות החדש שיווצר, יהיה ללא תשתיות מספקות, מבני ציבור ושטחים פתוחים. (ע"ע וללי"ם).
החלטת ביהמ"ש העליון בעניין הקשת המזרחית שהיתה בודאי נכונה לשעתה, לא בהכרח מתאימה כעת. שינוי הנסיבות המקרו כלכלי, המגיע עד כדי צורך בשינוי חקיקתי, מצדיק לפחות עיון מחדש בקביעותיה. המינהל לא חייב לאמץ את אותן החלטות שקיבל אז, ובודאי שלא באותם תנאים. אך, בהעדר יכולת אחרת לשחרר מלאי קרקעות ראוי לתכנון, על פי חוקי התכנון הרגילים ללא שינוי בהם, יש מקום, בנסיבות שנוצרו ולתקופת זמן מוגבלת, לשקול תמריצים להשבת קרקע למדינה על ידי המחזיקים בה.
בואו לא נהיה שוב חכמים בדיעבד. קרקעו את הסופרטנקר ותנו לבואינגים להמריא. נראה כי מחיר כרטיס הטיסה לא יהיה גבוה.

ראה את הפוסט גם בדה מרקר.

8 במאי 2011

חגיגת הקצאות


למרות שלפרק בחוק החדש על איחוד וחלוקה ניתן לייחד ספר שלם, החליטה המרפסת, על מנת שלא לשעמם את הקוראים, לייחד רק שלושה פוסטים לנושא. זהו הפוסט השלישי, ואותו תקדיש המרפסת לדיירים מוגנים.

דירים מוגנים הם בעלי זכויות בנכס לפי חוק. כלומר, זכאותם להחזיק בנכס ולהשתמש בו מתאפיינת בכך שהם רשאים לעשות זאת מבלי שיש להם זכות קניין בנכס. זכותם נוצרה בחוק, השימוש בה מוגבל בתנאים שקובע החוק, וכך גם עבירותה. סיומה אך ורק בנסיבות אותן קובע החוק.
מה העניין לדירים מוגנים, שאינם, בעלי זכויות קנין בנכס, לאיחוד וחלוקה בין בעלים ?
ובכן, על פי החוק הבטל, לא היה כל עניין, ואילו על פי החוק החדש יש גם יש. באופן תמוה קובע החוק החדש, בסעיף 196 (ב) להצעת החוק, כי ניתן, לבקשת כל בעלי הזכויות בחלקה נכנסת, להקצות זכות במגרש תמורה למי שהיה דייר מוגן בחלקה הנכנסת.
מנסחי הצעת החוק מסבירים כי זהו חריג לכלל לפיו הקצאה תעשה רק למי שהיה בעל זכויות קניין, ואולם קיומה של זכות כזו, לדעתם, "יקל כל מצבים קשים, שבהם קיומה של זכות זו מעכב את יישומה של התוכנית".
במילים אחרות – מנסחי התוכנית רצו ליצור תמריץ לפינוי דירים מוגנים. לטעמה של המרפסת עצם הבחירה, כמו גם הדרך שנקבעה לעיגון התמריץ, אינם נקיים מקשיים.
נוסח הצעת החוק מדבר על הקצאתה למי "שהיה", דייר מוגן. אם הוא בחזקתמי שהיה, מדוע להקצות לו זכויות ? מנסחי הצעת החוק התכוונו למי שהינו דייר מוגן, ונראה כי תיקון של הנוסח היום, יחסוך מחר, עבודת פרשנות של בתי המשפט.
בעייה מורכבת יותר נובעת מכך שהחוק החדש אינו מסביר בדיוק את מנגנון הקצאת הזכויות לדייר המוגן. האם מדובר בזכות עצמאית, כלומר זכות אותה יעריך השמאי ויקצה בגינה זכויות עצמאיות ונפרדות מזכות הבעלים, או שמדובר נלווית הנגזרת ובאה באופן חלקי במקום זכותו של הבעלים?
אבל הקושי הגדול ביותר נובע מהשאלה מדוע לתת בכל זכויות לדייר מוגן? התשובה שנתנו מנסחי החוק החדש, לפיה יש בכך כדי לתת תמריץ לפינוי דירים ואגב כך לפתוח המקרקעין, בעייתית במספר מובנים. ראשית היא מתעלמת מכך, שדוקא בסוגיה זו קיים בדיני הגנת הדייר, פתרון יעיל יחסית. בעת הוצאת היתר בנייה ניתן, כנגד מתן דיור חלופי סביר, לפנות דייר מוגן, כך שכלל לא נדרשים לתמריץ. לעומת זאת לא ברור במה עדיפה זכות דירות מוגנת על פני מחזיקים אחרים בקרקע ? מדוע לא יוערך שווי הזכויות המוחזקות על ידי חוכרים/ מחזיקים/ ברי רשות בקרקע חקלאית של מינהל מקרקעי ישראל, ויוקצו גם להם זכויות בלוחות הקצאה ? אם מדובר על חסמים ותמריצים, הרי לכם חסם רציני בפני פיתוח מקרקעין, שהפך להיות כמעט בלתי עביר לאחר בג"ץ הקשת המזרחית, שביטל את החלטות "הבואינגים" של מינהל מקרקעי ישראל.
הנקודה הכי מסקרנת בסוגיה היא כיצד הלובי החקלאי טרם עלה על העניין ודרש גם הוא להיות שותף "לחגיגת ההקצאות", בצד הרשויות המקומיות מכאן, והדירים המוגנים משם. מן הסתם, גם טענה זו תגיע לקראת הדיונים בפרק זה של החוק החדש בכנסת.
אולי בסיומם של דברים, יחזרו הדברים להיות כפי שהם צריכים להיות, היינו שימוש בלוחות הקצאה וטבלאות איזון, לשם חלוקה  מחודשת של זכויות בין בעליהם הנכנסים.

5 במאי 2011

תזכיר חוק הליכי תכנון ובניה להאצת הבניה למגורים (הוראת שעה) , התשע"א - 2011


j
היום פורסם תזכיר חוק הליכי תכנון ובניה להאצת הבניה למגורים (הוראת שעה) , התשע"א - 2011. 

עוד לפני שתקראו נשאל - מה ההגיון להגביל את החוק לקרקעות המדינה בלבד ? 


1 במאי 2011

המילה האחרונה


המתמידים בקריאת הפוסטים המתפרסמים מעל "המרפסת", בודאי יזכרו כי לא אחת ציינו שהרפורמה מהווה כלי לדיאלוג בין מנסחיה לבין הוראות נוהל, כללי פרשנות ופסיקה שנפסקה ביחס להוראות החוק הבטל. ל"מרפסת" נדמה כי אחד המקרים המובהקים לדיאלוג שכזה, הוא זה המצוי בפרק העוסק בתוכניות איחוד וחלוקה.

שנים ארוכות חיכו שמאי המקרקעין, בעלי קרקעות ומוסדות התכנון להכרעה בשאלה האם ניתן לעשות שמוש "במכשיר" של איחוד וחלוקה לצורך נטילת קרקעות לצורכי ציבור?
מאמרים רבים נכתבו, פסקי דין סותרים נפסקו, מחלוקות בין פוסקים לא הגיעו להכרעה, עד שלפני כשלוש שנים, הסוגיה הוכרעה. בהחלטה לא פשוטה, בעניין הידוע כעע"ם 5839/06 אלפרד בראון ואח', קבעה כב' השופטת נאור בביהמש העליון כי, נטילת קרקע במסגרת הליכי איחוד וחלוקה היא הפקעה, הכפופה לזכויות פיצויים הנובעות כתוצאה מהפקעה מעל 40% ללא תמורה. עם זאת, לדעתה, השימוש בכלי של איחוד וחלוקה להפקעה, אינו פוסל את התוכנית, אלא מעניק זכות לפיצויים לגבי הפקעות בשיעור של למעלה מ- 40%. כב' השופטת נאור לא הסתפקה בכך, ועשתה צעד נוסף. היא הוסיפה וקבעה אבחנה אופקית בין שטח קרקע במ"ר לבין שוויו. לשיטתה גם אם יופקע שטח של 90% משטחה האופקי של החלקה, אך ליתרת ה – 10% שנותרו בידי הבעלים, ינתנו זכויות בניה העולות על שווי הקרקע המופקעת, לא יהיה הנפקע זכאי לפיצויים. השופטת נאור מודעת לכך שהחלטתה אינה נקייה מקשיים, היא ניתנת על רקע עמימות בחוק הקיים, והיא ממליצה: " לקבוע בחוק הסדר מפורט גם לעניין הפיצוי הניתן בהליך של איחוד וחלוקה בדרך של אפשרות לבנייה לגובה, דהיינו תוספת אחוזי בניה או בדרך של שינוי ייעוד".

בחוק החדש ניתן "כאילו" מענה להמלצותיה של כבוד השופטת נאור. בסעיף 208 להצעת החוק נקבעה במפורש זכאותן של רשויות מקומיות לקבל קרקע בהקצאה, למרות שאינן נכנסות עם קרקע לתוכנית. הקצאה כזו תיעשה רק לגבי מגרשים לצורכי ציבור. המגרשים שיוקצו לרשות לא יחושבו כחלק ממגרשי התמורה. הקצאה לרשות בתוכנית של איחוד וחלוקה לא תיחשב כהפקעה!!

לכאורה הצעת החוק הולכת עם ההחלטה בעניין אלפרד בראון, ואולם רק לכאורה. קודם כל ביהמ"ש קבע גם בעניין בראון כי החלטתו אינה נקייה מקשיים. ניתן היה להגיע גם לפתרון אחר, ברוח חוקי היסוד וההגנה על הקניין, פתרון שאינו מערב בין תהליכים של איחוד וחלוקה לבין הוראות בעניני הפקעה. נראה כי אם ארגוני זכויות אזרח היו מנסחים את החוק ולא נציגי משרד הפנים או המשפטים, השיטה הנבחרת היתה שונה.
נוסף על כך, בפסיקה של כב' השופטת נאור, הוכרה זכות לפיצויים, בנסיבות בהן הופקעה קרקע, מבלי שהפיצוי שניתן עולה כדי למעלה מ60% משווי החלקה הנכנסת. הצעת החוק בהקשר זה שותקת. על פי נוסח הצעת החוק ניתן לתאר מצב תיאורטי שבו חטיבת קרקע שלמה, תיועד, בתוכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה, לצורכי ציבור, תוקצה לרשות, ובעלי הקרקע יקבלו זכויות בשווי נמוך משווי הקרקע הנכנסת. זה עוות המצריך תיקון.

מעבר לכל האמור, ברי כי הפתח שנפתח לרשויות ליטול קרקע מבלי לשלם פיצויי הפקעה, יגרום להן להעדיף כלי זה לשם נטילה של שטחי ציבור. אלא שהשימוש בכלי זה מחייב מתן זכויות לבעלי הקרקע שבתחום התוכנית לאיחוד וחלוקה. כתוצאה מכך עלולים להווצר "לחצי פיתוח", גם במקומות בהם ההליך התכנוני הרגיל לא היה מוביל בהכרח לפיתוח, או לפיתוח בהיקף גדול.

איך שהוא, במבט מעל "המרפסת", נראה כי בעניין זה לא נאמרה המילה האחרונה.