30 באוק׳ 2011

פספסתם

אחד מהעוותים הגדולים בחוק הבטל, מצוי בסמכות הועדה במקומית לדון בתביעות פיצוים לפי סעיף 197. נדירים, אם בכלל, המקרים בהם ועדות מקומיות פסקו כגד עצמן פיצויים, ואם עשו כן, סכום הפיצויים היה נמוך עד סמלי, כך שמרבית תביעות הפיצויים מצאו את דרכן לועדת הערר. "הסיבוב" של מגישי תביעות הפיצויים, דרך הועדות המקומיות, גורם לבזבוז זמן, משאבים ולסחבת, ולא מעטים המקרים בהם בירור התביעות מצריך פרק זמן של שנים ארוכות.
בחוק החדש ניתן לקושי האמור פתרון חלקי. כעיקרון, תביעות פיצויים ימשיכו להיות מוגשות לועדות המקומיות, ונדונות על ידן, כפי שהיה נהוג על פי החוק הבטל. יחד עם זאת, במקרים בהם הועדה המקומית אינה חייבת יחידה, כלומר בכל מקרה בו חויב מגיש התוכנית בכתב שיפוי, או שקיימת חובת שיפוי על פי דין, תוגש התביעה במישרין לועדת הערר. מכיוון שבמרבית התוכניות נדרש כתב שיפוי, הרי שיש להניח כי מרבית התביעות תוגשנה לועדת הערר.
לטעמנו, נכון יותר היה לחסוך מכלל התובעים את "הטיול" בועדה המקומית, ולאפשר לכולם להגיש את התביעות לועדת הערר במישרין. מעבר לכך, שסביר להניח כי הועדות המקומיות ימשיכו שלא לחייב את עצמן בתביעות פיצויים, לא נכון היה ליצור אבחנה בין תובעים לפיצויים עקב תוכנית בה יש כתב שיפוי, לבין תובעים לפיצויים עקב תוכנית ללא כתב שיפוי. זה מטיל נטל נוסף על התובע, ומאריך עד כדי הכפלה ויותר, את הזמן הדרוש לטיפול בתביעת הפיצויים.
נראה שבנקודה זו קיים פספוס בחוק החדש.
זה לא הפספוס היחיד בהקשר זה. החוק החדש קובע מועד של 90 יום לבירור תביעות הפיצויים. בצד מועד זה אין כל סנקציה. כלומר, לא נקבע בו, למשל, כי יראו את התביעה, כאילו התקבלה בחלוף 90 יום, אלא אם ניתנה החלטה עד המועד הקבוע, בכפוף לזכות להאריכו בסמכות גורם מפקח כזה או אחר. בהעדר סנקציה, מונצחת גם בחוק החדש הסחבת בבירור תביעות הפיצויים.
עוד לא מאוחר - וניתן לקוות כי פספוסים אלה יתוקנו לקראת אישור החוק בכנסת.

23 באוק׳ 2011

איפה הכסף?

בפוסט הקודם, תיארנו את האבחנה שיוצר החוק החדש בין פגיעות ישירות עקב תוכנית, לבין פגיעות עקיפות עקב תוכנית, והדגשנו כי הזכות לפיצוי עקב פגיעות עקיפות צומצמה מאד.
אחד ממושגי המפתח בהם משתמש החוק החדש, הוא "תחום התוכנית". 
החוק החדש קובע רשימה סגורה של מקרים שאחד או יותר מהם יהווה פגיעה ישירה, המזכה בפיצוי. הזכאות לפיצויים עקב פגיעה ישירה קמה במקרים של שינוי היעוד, הפחתת זכויות הבניה, הפחתת יחידות הדיור, שינויים בצפיפות ועוד. התנאי ההכרחי ביחס לכל המקרים הוא שהקרקע נמצאת בתחום התוכנית.
גם ביחס לפגיעות עקיפות, קרי אלה הגורמות לפגיעה ממשית בתכונות המקרקעין, יש לתחום התוכנית חשיבות ענקית. רק מקרקעין, המצאים בתחום התוכנית, או הגובלים בה ממש, בגבול משותף, יהיו זכאים לפיצוי עקב תוכנית פוגעת. לכן אם תחפשו תשובה לשאלה שבכותרת - איפה הכסף - תמצאו אותה בהגדרה של תחום התוכנית, אם אתה בפנים או גובל קיבלת, אם לא - אז לא. מכיוון שהביטוי "תחום התוכנית", הוגדר בחוק החדש, באופן רחב, כשטח שעליו חלה התוכנית, צפוייה לנו מן הסתם פסיקה עניפה שתעסוק בו בעתיד.
"תחום התוכנית", הוא מונח גמיש. הגדרתו נעשיית, על בסיס שיקולים תכנוניים, ביחס לכל תוכנית מחדש, על ידי מוסדות התכנון הדנים בתוכנית. הגדרתו צריכה בראש ובראשונה להיות פונציונאלית, קרי הוא צריך להגזר מהיקף השטח שביחס אליו מוסד התכנון מבקש לקבוע הוראות מהותיות. מכאן, ששטח קרקע שביחס אליו לא נקבעות הוראות בתוכנית, מצוי מחוץ לתחום התוכנית.
הבעייה היא שלעיתים יש לתוכנית תחומי השפעה, שרחבים מתחומה האופרטיבי. קחו לדוגמא את נתיבי אילון. ניתן להגדיר את תחום התוכנית רק ביחס לדרך עצמה, ואז ברור שכל הבנינים, שיסבלו מרעש, אבל לא גובלים בדרך, לא יהיו זכאים לפיצוי. מאידך, ניתן גם להגדיר, תחום להשפעת רעש, על פי פרמטרים אקוסטיים, ולכלול בתחום התוכנית גם את רצועת ההשפעה. במקרה כזה גדל באופן מידי מעגל הזכאים לפיצויים. ומה לגבי מטמנות פסולת ? האם להגדיל את תחום התוכנית עד לתחום השפעת הריח ? רגע - ומחצבות ? האם גם שם יקבע תחום התוכנית לפי תחום נדידת האבק? ונוף - האם הסתרה נופית מגדילה את תחום ההשפעה ? הרבה שאלות, אפס קריטריונים, והמשך מן הסתם יבוא.....

21 באוק׳ 2011

כוונת המחוקק - חלק שני ושלישי

לפני שבועות אחדים פרסמנו כאן קישור להרצאתה של עו"ד שרית דנה, המשנה ליועמ"ש - יעוץ וחקיקה, כפי שניתנה בקריה האקדמית אונו, ביחס לחוק החדש והשינויים העיקריים בו.
הנה קישורים לחלק השני והשלישי של ההרצאה:



http://youtu.be/GdwbUTMWNF4

18 באוק׳ 2011

399-197=0

הוחלט להקים מטמנת פסולת ליד המושב שלכם. כל חוות הדעת מצביעות על כך שתסבלו ממטרדי רעש וריח, ואין ספק שערך הנכס שלכם ירד. אל תרוצו לתבוע פיצויים, אלא אם הקרקע שלכם בעלת גבול משותף עם תחום התוכנית הפוגעת. החוק החדש מאמץ ומקבע את הילכת ויטנר, ואף מחדד אותה ומקצין אותה. רק בעלי זכויות בקרקע גובלת, בגבול משותף ממש, יהיו זכאים לתבוע פיצויים בגין פגיעות עקיפות.
לא יכולתם לשאת את המחשבה ואת הריח, ועברתם לעיר. אתם גרים בבית משותף, רגיל לחלוטין, בקומה הרביעית. במגרש הגובל, אושרה תוכנית שתחליף את התכנון הקודם והמיושן לגביו. התוכנית החדשה, תאפשר להקים על המגרש הגובל בנין בן 8 קומות. הבנין החדש יסתיר לכם אור אוויר ונוף. גם במקרה זה יירד ערכה של דירתכם. גם במקרה זה יש להניח כי תהיו זכאים לאפס פיצויים. החוק החדש קובע זכות לפיצויים בגין פגיעה מסוג זה, המוגדרת "כפגיעה עקיפה", רק אם חלפו פחות מעשר שנים ממועד תחילתה של התוכנית הקודמת החלה על הקרקע הגובלת.
במילים אחרות - החוק החדש שולל זכויות לפיצויים בגין פגיעות עקיפות עקב שינוי יעוד בקרקע גובלת, שהתכנון עליה בין עשר שנים או יותר.
שתי הדוגמאות הללו מסבירות את הכותרת. סעיף 399 בהצעת החוק, העוסק בפגיעות עקיפות, מחליף את סעיף 197, והתוצאה היא אפס. אפס פיצויים.
האם נכון לשלול את הזכות לפיצויים ?
ספק אם ויכוח בשאלות אלה יסתיים, גם לאחר שתיחתם הצעת החוק. אל מול הטוענים לפגיעה בקניין, יבואו אלה הטוענים כי הזכות לפיצוי, בעת שינוי יעוד חרגה מהיקפה הראוי, ואף ישוו זאת אל מול המקובל בעניין זה בעולם. דבר אחד בטוח. החובה לשלם פיצויים, יצרה חסמים תכנוניים, ומנעה תכנון חדש, במקומות בהם צריך היה ליצור תכנון כזה. חסם זה יוסר עתה. הזכות לפיצויים תצומצם לפגיעות ישירות בלבד, שאליהם נתייחס בנפרד.

9 באוק׳ 2011

סוף עונת ההקלות

אם למישהו היו חסרים סימנים באשר למשפטיזציה של מערכת התכנון, הרי שביטולם של מנגונוני ההקלות והשמושים החורגים, שיכנס לתוקף חמש שנים לאחר תחילת החוק החדש, הוא סממן מובהק לכך
.
חוק התכנון והבניה מנסה לעשות את הבלתי האפשרי. הוא מנסה לחבר את המשפט לאדריכלות. הוא מנסה לחבר את היציבות הוודאות, והשויון, המאפיינים את המשפט, אל הדמיון, היצירתיות, השונות, והחופש, המאפיינים אדריכלות. הטכניקה שבה חוק התכנון והבניה מגשר על הפערים בין שתי דיספלינות רחוקות אלה, הוא באמצעות "מתאם", שקוראים לו "תוכניות". התוכניות אינן אלא מסגרת של כללים, הנקבעים על יסוד שיקולים תכנוניים, שעוברים תהליך של קיבוע וסטנדרטיזציה, ויוצרים את המסגרת בתוכה פועלים אדריכלים. אלא שלפעמים החופש והמצוינות האדריכליים מחייבים יציאה מהמסגרת. החוק עד היום הכיר בכך. לשם כך יצר החוק, את המנגנונים של הקלות ושמושים חורגים. מנגנונים אלה יוצרים הגמשה של המסגרת הכללית הקבועה בתוכנית, ומאפשרים התאמתה לנסיבות קונקרטיות. אם תרצו, המנגנונים של שמוש חורג והקלה הם כלים ליצירת fine tuning  אדריכלי. החוק החדש מבשר את סוף עונת ההקלות.
בתום חמש שנים מיום תחילתו של החוק, אלא אם כן השר יקבע אחרת, לא ניתן יהיה עוד לאשר הקלות או שימושים חורגים. המחוקק נענה בכך לדרישות חוזרות ונשנות של בתי המשפט, לצמצום השימוש במנגנונים אלה, אשר נחשבו על ידי בתי המשפט, באופן לא מפתיע, כרעה החולה של מערכת התכנון. 
האמת ניתנת להיאמר - השימוש במנגנוני ההקלה והשמוש החורג, נוצל בשנים האחרונות לרעה. כמעט כל בקשה להיתר לוותה בבקשה להקלה, ומוסדות התכנון הועסקו עד בלי די בדיונים מפרכים סביב בקשות להקלות ושמושים חורגים. גם בתי המשפט נדרשו בשנים האחרונות לשוב ולדון בגבולות השמוש בכלים אלה. לכן, הקלת העומס מעל מוסדות התכנון מצדיקה לכאורה את ביטול מנגנוני הגמישות הללו. נכון גם לומר כי כל רעיון אדריכלי שניתן לגבש במסגרת של הקלה ושימוש חורג, ניתן גם להשיג במסגרת של תכנון מפורט, ואם כל מערכות החוק החדש יפעלו כמצופה, זה אפילו יעשה במהירות. לכן, מבחינה מעשית, ובהנחה שהחוק החדש יצור כלים אחרים ליציאה מהמסגרת, "הנזק" מביטול ההקלות והשמושים החורגים, הוא יותר בהיבט הסמלי. גם כאן, כמו במנגנונים אחרים שהחוק החדש יצר, המבחן יהיה ביישום החוק. מסיבה זו, טוב עשה המחוקק שהותיר על כנם את המנגנונים של הקלה ושימוש חורג לחמש שנים נוספות לפחות, במהלכן נוכל כולנו לבחון האם יש בידי האדריכלים גמישות מספיקה בכדי לעבוד במסגרות החדשות שיווצרו, תוך שמירת גמישות מספקת שתאפשר חופש ויצירה אדריכליים.

2 באוק׳ 2011

כוונת המחוקק - חלק ראשון.

הרצאה בקריה האקדמית אונו.
אחת הדרכים לפרש חוקים, היא הנסיון להתחקות אחר כוונת המחוקק. עו"ד שרית דנה, המשמשת בתפקיד המשנה ליועץ המשפטי לממשלה יעוץ וחקיקה, ובמידה רבה מי שעומדת מאחורי נסוח חוק התכנון והבניה החדש,  הרצתה לפני ימים אחדים, בכנס שנערך בקריה האקדמית אונו, ופתחה צוהר לכוונים ולמחשבות שהובילו לחקיקת החוק החדש.
לדברים שנאמרו על ידה יש חשיבות מרובה, הן להבנת החוק החדש, הן להטמעתו, והן באשר לכוונים שבו יתפרש בעתיד על ידי בתי המשפט.
הרצאתה של עו"ד דנה הוסרטה בוידאו, ובאדיבותה של הקריה האקדמית אונו, אנו מפרסמים את הקישור לחלק הראשון של ההרצאה. החלקים הנוספים טרם פורסמו, ואנו מקווים שעם פרסומם נוכל להעלותם לכאן.

הנה הקישור: