מישהו מכיר את שר הפנים החדש ?

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים חדש, שילחש לו באוזן שהגיע הזמן למנות יו"ר לוועדות הערר במחוזות תל אביב והמרכז.

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים החדש, שיסביר לו שהוא ולא אחר, צריך למנות את  יו"ר ועדות הערר.

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים החדש, שילמד אותו את המשמעות של  סעיף 152(ב) לחוק, ולפיו, משהוגש ערר לא יינתן היתר עד למתן החלטה בועדת הערר, וכיצד אי מינוי יו"ר ועדות ערר, עוצר למעשה את הליכי התכנון והבנייה.

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים החדש, שיספר לו כמה שנים אורך התור עד לקבלת דיון בועדה לפיצויים והיטלי השבחה, וכמה זמן לוקח לקבל החלטה באותן ועדות.

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים החדש, שיציע לו לא להסתפק במינוי ועדת ערר אחת אלא בכמה ועדות למחוז המרכז ולמחוז תל אביב, שכן בקיומן של ועדות כאלה, במיוחד עכשיו לאחר הרפורמה בחוק התכנון והבניה, טמון הסוד של קיצור וייעול הליכי התכנון והבניה.

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים החדש, שיגלה לו כי התירוץ של "חיפש אחר מועמדים ראויים לתפקיד " אינו יכול להיות תירוץ למחדל של אי מינוי יו"ר ועדות ערר.

אם מישהו מכם מכיר את שר הפנים החדש, שיראה לו את המאגר של עו"ד מצוינים המצוי בשירות המדינה ובמגזר הפרטי ויכול לשמש כיו"ר ועדות ערר, ולו לתקופה זמנית, כשותפים "למבצע", לחיסול תורים.

אם אף אחד מכם לא מכיר את שר הפנים החדש - לא נורא, ממילא בעוד שלושה חודשים בחירות, והוא כבר יהיה שר הפנים הישן.

אם מישהו מכם מכיר את השר הפנים החדש הבא אז........

בלי וישרים

כשישבתי השבוע בפקקים, בגשם השוטף, מתבונן במגבי הרכב, הנעים מצד לצד, אחרי עוד ישיבה בעניני תכנון, לא יכולתי שלא לחשוב כיצד מדיניות התכנון בישראל, כמו וישרים, נעה מצד לצד. פותרת בעייה בצד אחד, על ידי יצירת בעייה בכוון אחר.

בשנות ה - 90, על רקע העליה הגדולה מברית המועצות, הוכתבה מדיניות התכנון על ידי ההחלטות של מועצת מקרקעי ישראל 533, 611, ו״הבואינגים״ למיניהם. כתוצאה ממדיניות זו, ישראל פרברה עצמה לדעת. "הבונטון", היה אז חלקת אדמה +בית עם גג אדום במושב, רצוי במושבי הנדל"ן שבמרכז הארץ.

״ההתפכחות״ לכאורה, באה בשנות ה-2000  בדמותה של תמ״א 35. בתפיסת המרקמים החדשה שיצרה התמ"א, וחיזוק המטרופולינים.  לא עוד פיתוח במושבים. לא עוד צמודי קרקע. לא עוד הפרת שטחים פתוחים. אלא שהמדיניות שהכתיבה תמ״א 35, על אף שהייתה נסיון לראות את דמותה של ישראל בראייה קדימה, הייתה יותר מכך, נסיון לעצור את מה שקרה בישראל בשנים שקדמו לתמ״א, בראייה אחורה. התוכנית "שברה" חזק שמאלה ועצרה באופן חד וחזק את הפיתוח במרכז הארץ. את התוצאות של תפיסת התמ״א אנחנו רואים היום במחירי הדיור.  החסמים שהתמ״א יצרה על הכנת תוכניות וקידום תוכניות יצרו מחסור במלאי קרקע מתוכננת וזמינה במרכז הארץ. מחסור כידוע מביא לעליית מחרים והנה אנחנו שוב במשבר דיור, ממש כמו שהיינו לפני 25 שנה.

זה הזמן להפעיל שוב את ״מדיניות הוישר״. שוב עוברים מהקצה אל הקצה.  הפעם שוב סטייה חדה ימינה.

אם בעבר קראו לזה 533, היום יש למדיניות הזו שמות אחרים.  ״תמ״א 38״, ״התחדשות עירונית״, ״בינוי פינוי״, כולם שמות שונים לאותו דבר, לציפוף על חשבון תכנון. אם בעבר, מוקד התכנון היו הפרברים. הפעם המוקד הוא מרכזי הערים, אבל כמו אז כך עתה, הציפוף בא על חשבון התכנון.

החברים שעל יד הגה התכנון במדינת ישראל, צריכים לחשוב רגע ובמקום להפעיל וישרים, ללחוץ על הברקס. לעצור בצד ולחשוב.  לחשוב איך מצופפים על בסיס תשתיות מתאימות.  איך מצופפים תוך שמירה על מרקמי הערים ואופיים הייחודי של איזורי מגורים שונים. איך מצופפים אך שומרים על מספיק שטחים פתוחים לא רק מבחינה סטטיסטית אלא מבחינת חווית המשתמש. איך יוצרים מטרופולינים מגוונים ולא גוש בטון יצוק וחד גוני.

כל זה לא ממש קורה.

על מנת להגדיל את מלאי יחידות הדיור החסר, ועל מנת לספק מענה לדרישות הממשלה ולרצונות הפוליטיקאים בענין זה, מוסדות התכנון, כופים יום יום על רשויות מקומיות ציפוף, במקום שהן אינן מעוניינות בו, ואין להם או את הרצון או א היכולת לבצעו. מוסדות התכנון, לא תמיד ממלאים את תפקידם כנאמני  הציבור בשמירה על קרקע למטרות תשתית לאומית, כמו, שדות תעופה, כבישים , נמלי ים, מסילות ברזל ותחנות כח.  יזמים שמגיעים למוסדות התכנון לאחר הכנה מדויקת של תוכניות עם הרשות המקומית, ותהליכי שיתוף ציבור ארוכים, מקבלים להפתעתם, מהועדות המחוזיות הוראות להכפיל ואף לשלש את מספר יחידות הדיור המוצעות. הציפוף של מרכזי הערים, הפך להיות חזות הכל.  

על רקע כל אלה, אין ספק שהזגזוג הבא יבוא אף הוא. הבעיה בתכנון ובנייה שלפעמים הדברים בלתי הפיכים ונזק של היום לא תמיד ניתן לתיקון מחר.  

הנהיגה, או תרצו ההנהגה של מוסדות התכנון, צריכה להיות מאוזנת עם כוון ברור, בתנאי ראות טובים, ישר, קדימה ובמהירות המותרת. לא מהר מידי. לא לאט מידי, ואם אפשר בלי וישרים....

התנגדות = שיתוף

אחד מההסדרים החשובים שיצר חוק התכנון והבניה הוא זה המכונה ״התנגדות״.

הביטוי ״התנגדות״ מתייחס למעשה למספר תהליכים, הנוגעים הן להליכי התכנון והן להליכי הרישוי, ושהמכנה המשותף לכולם הוא חיוב מוסדות התכנון, לאפשר לקשת רחבה של גורמים, להשמיע את דעתם, בקשר לאקט התכנוני המוצע.

חשיבותה של ״ההתנגדות״, במובן הרחב אותו תיארנו, היא בעלת משמעות קונסטיטוציונית. נדמה שזהו ההסדר היחיד בחקיקה הישראלית שבו לציבור הרחב יש כח ממשי ועמדות השפעה על היצירה הנורמטיבית. לא זו אף זו, בשורה ארוכה של פסקי דין, הגנו והרחיבו בתי המשפט, את זכות ההתנגדות וביצרו את מעמדה עד כדי פסילת תהליכי תכנון בהם קופחה זכות זו.

למרות כל זאת, המתנגדים, כלומר מי שעושים שימוש בזכות ההתנגדות, נתפסים לעיתים כמי שמפריעים להליך התכנוני. לא כמי שקולם צריך להשמע, ומעורבותם בהליך התכנוני מהווה תרומה חיונית להשלמתו, אלא כמי שהם, ״תחנה בדרך״, שיש לחלוף עליה, מהר ככל שניתן ובמינימום נזק.

התנגדות = נגד = אנטי. כך יוצא, שמי שקיבל זכויות על פי דין להיות מעורב בהליך התכנון, הופך להיות היריב של ההליך, וזאת מטעמים של סמנטיקה בלבד. הביטוי התנגדות יוצר מידית קונפליקט. הוא יוצר מטבעו סכסוך.  הכינוי של התהליך יוצר סטיגמה שלילית על המתנגד, כמי ״שתוקע מקלות״ בגלגלי התכנון, וכמי שנכנס למשחק התכנוני על מנת להפריע לו. המתנגדים נתפסים, לא רק על ידי היזמים אלא גם על ידי מוסדות התכנון עצמם, לא כגורם שצריך להקשיב לו או להתחשב בו, אלא כגורם שצריך להשיב לו ולעבור אותו בהצלחה, ככל שניתן, שהרי אם קיים סכסוך, צריך להכריע ולהכניע אותו, ולא להקשיב ולקבל.

יתירה מכך, לעיתים המתנגדים עצמם, תופשים את תפקידם, כמי שמעורבים בהליך התכנוני בחסד ולא בזכות, וכמי שתפקידם ״להפריע״ לתהליך התכנוני, ולא לעצב אותו, באופן לגיטימי, על פי מפת האינטרסים, שהמתנגדים מייצגים.

התוצאה הבלתי נמנעת היא עימות.

קורה לא מעט שדיונים בהתנגדויות הופכים לזירת התגוששות משפטית, בהם התהליך התכנוני עצמו נזנח, לטובת טיעונים משפטיים כאלה ואחרים.

את המציאות הזאת משנים על ידי שינוי בתפיסה. לא במהות. התהליכים עצמם הם תהליכים נכונים. הם עוצבו בחקיקה ובפסיקה, ואין שום סיבה אמיתית לשנותם. עם זאת, אם התפיסה של מוסדות התכנון ביחס למתנגדים תשתנה. אם התפיסה של המתנגדים עצמם ביחס לעצמם וביחס לתפקידם בתהליך התכנוני ישתנה - גם התהליך עצמו יקבל את מיקומו ומקומו הראויים.

בהקשר הזה, המרפסת מציעה, אולי במסגרת התיקון הבא של חוק התכנון והבניה, להחליף את הביטוי ״התנגדות״ בביטוי ״שיתוף״.

בתמימותה, המרפסת סבורה, כי אם המתנגדים לא יגישו ״כתב התנגדות לתוכנית״, אלא יגישו ״כתב השתתפות בתוכנית״, התפיסה לגבי תפקידם, הן בעיני מוסד התכנון, הן בעיני יזמי התוכנית, והן בעיני עצמם, תשתנה מהקצה אל הקצה. שוב לא יהיה סכסוך אלא שיתוף. המתנגד אינו מתנגד לתוכנית אלא משתתף בתוכנית ובהכנתה. הוא תורם להתפתחות העירונית במובן החיובי. הוא לא עוד מתנגד אלא שותף.

פטור מהיתר

בימים האחרונים פורסמו תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר). התקנות האלה נחשבות על ידי פוליטיקאים מחד, והציבור הרחב מאידך, כלב ליבה של הרפורמה.

בתקנות הללו מגולמת ההבטחה של ביבי לאפשר לסגור מרפסת בקלות וללא בירוקרטיה, וההבטחה של המחוקק לפשט וליעל את הליכי התכנון והבניה.

כשתקראו את הנוסח הרשמי של התקנות, תבינו מיד שפשוטות הן לא. אדם מן הישוב צריך יועץ משפטי צמוד כדי להבין מהם המבנים הפטורים, ובאיזה תנאים.

לכן - החלטנו לעזור.
העלינו את התקנות על תרשים זרימה אונטראקטיבי, ואנו מזמינים אתכם להשתעשע ולגלות מאיזה פטורים אתם זכאים להנות ובאלו תנאים. אתם מוזמנים ללחוץ על סימוני ה+/- ולפתוח את הענפים השונים של התרשים. להגדיל אותו ולהקיו אותו,וכן לקרוא גם את הנוסח המלא של התקנות, בהקשרים השונים. כמובן שמדובר בכלי עזר בלבד, שאינו תחליף לנוסח המלא והמחייב של התקנות.

מקווים שיהיה לכם לעזר.

דיור בר השגה כמטרה ציבורית

אתמול, פורסמה בעיתונות הכלכלי הידיעה כי  שר הפנים גדעון סער חתם על צו המעדכן את רשימת השימושים שרשאית רשות מקומית לקדם על קרקע ציבורית, ביניהם דיור מוזל..

אנחנו, שיושבים על "המרפסת", מחככים ידינו בהנאה.

ראשית - על כך שהפתרון, שהיה מונח על הקרקע, וניתן היה פשוט להרימו וליישמו כבר לפני שלוש שנים, מבלי לקדם הליכי חקיקה מיותרים וכל מיני מהפכות מוזרות, סוף סוף מומש. יכול מאד להיות שכיום פתרון כזה הוא בבחינת מועט מידי ומאוחר מידי, ומה שהיה נכון לפני שנתיים שלוש, לא בהכרח יהיה מספיק כיום, אבל בכל מקרה לא מאוחר לנסות.

שנית - אנחנו ממש לא יודעים אם הרעיון להרחיב את השימושים של סעיף 188 גם לדיור למגורים נולד ב"מרפסת".

אבל, פרסום הצו על ידי שר הפנים, הוא הזדמנות מצויינת לחזור אל פרסומי העבר שלנו בהקשר זה, שיסבירו מדוע, למרות שלא ניאבק על הוכחת אבהות על הרעיון (כי כזכור להצלחה אבות רבים), אנחנו מריעים על אישורו והפיכתו לדין.

בפברואר 2012, פרסמנו מאמר שפורסם בעיתון דה מרקר ובו כתבנו כך:

"חוק התכנון והבנייה קובע סדרה של שימושים ומטרות ציבוריות, שלמענם ניתן להפקיע קרקע ללא תמורה. החוק גם קובע ששר הפנים יכול להוסיף מטרות ציבוריות על אלה הקבועות בחוק. בעבר כבר נקבע על ידי משרד הפנים כי הפקעת קרקע לצורך הקמת שכונות מגורים לצורך קליטת עלייה היא מטרה ציבורית. גם נקבע שמעונות סטודנטים הם מטרה ציבורית. לפיכך, מדוע שלא ייקבע שהפקעת קרקע למגורים לחסרי דיור היא מטרה ציבורית?"

מאחר ומאמרים בעיתון מוגבלים באורכם, פרשנו את הרעיון המלא בפוסט שפורסם כאן ימים אחדים אחר כך, תחת הכותרת :"מכתב גלוי לראשי רשויות מקומיות בנושא דיור בר השגה".  באותו פוסט כתבנו כך:

"סעיף 188 לחוק התכנון והבנייה, קובע מהם אותן "צורכי ציבור", שלמענם ניתן להפקיע מקרקעין, וביניהם: "כל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים". השר קבע בעבר כי הפקעת קרקע לצורך הקמת "שכונות מגורים לצורך קליטת עליה", היא מטרה ציבורית, הוא גם קבע כי "מעונות סטודנטים" הם מטרה ציבורית. מדוע שלא יקבע שהפקעת קרקע למגורים לחסרי דיור הינה מטרה ציבורית? 

ראשי רשויות נכבדים - פנו אל השר, בקשו ממנו לקבוע דיור לחסרי דיור כמטרה ציבורית. הוא כנראה ידחה את בקשתכם. לימדו את נימוקיו ואם צריך וניתן לכו לבג"ץ ובקשו מכבוד השר להסביר לשופטים, מדוע דיור לעולים הוא מטרה ציבורית, ומדוע דיור לחסרי דיור, בעת הזאת, איננו מטרה ציבורית."

בפוסט נוסף שכתבנו, באוקטובר 2013, בעיצומם של המאבקים על הכללת דיור בר השגה בתוך הוראות חוק התכנון והבניה, שבנו שוב אל ההצעה וכתבנו כך:

"אחרי שהוסבר הרעיון, היישום הבסיסי שלו בחוק התכנון והבניה הוא די פשוט. כל שצריך לעשות הוא לכלול את המונח "דיור בר השגה", בין צורכי הציבור אותם מונה סעיף 188 לחוק התכנון והבניה. שינוי פעוט זה, יאפשר למוסדות התכנון ליעד בכל תוכנית קרקע לדיור בר השגה, כחלק מהמטלות הציבוריות של התכנית. באופן כזה יווצר מלאי קרקעות "שישולם "מתוך ההפחתה בהיטל השבחה. הקרקע הזו תוכל להיות מוחכרת לזכאים, על פי קריטריונים שיקבעו, מחוץ לחוק התכנון והבניה, כאשר רכיב הקרקע מנוטרל ממחיר הדירה באופן מלא או חלקי. כמו יתר שטחי הציבור בתכנית, הקרקע המיועדת לדיור בר השגה, תוקצה לרשות המקומית, והיא תנהל אותה ותדאג להחכרתה לזכאים."

הרעיון נקלט, הפך לדין, ועכשיו יש רק לקוות שייושם בהצלחה. 

קנית - הסוף?

בשנה החולפת נפטר דוד עזריאלי ז"ל, היו"ר והמייסד של קבוצת קנית. מותו של עזריאלי, שעל שמו רשומה ההלכה הידועה "כהלכת קנית", התרחש באורח מפתיע וללא כל קשר, בשנה שבה מסתמן מהפך ביחס הפסיקה אל הלכת קנית.

את הסיכום שלנו לשנה החולפת בחרנו ליחד, בעקבות פטירתו של דוד עזריאלי, למה שלדעתנו מסתמן כדעיכתה של הלכת קנית.

אנו מודים לעוה"ד תומר גור וסיון רוזנבלט, שליקטו את הפסיקה, ערכו אותה והביאו אותה אליכם.

"הלכת קנית" נקבעה בפסה"ד של בית המשפט העליון במסגרת רע"א 85/88 קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת-גן.

על פי פסה"ד, קנית התקשרה בחוזה פיתוח על ממ"י, במסגרתו נקבע מעמדה "כבר רשות". עם תום תקופת הפיתוח, הייתה אמורה קנית לחתום על הסכם חכירה עם ממ"י, שתוקפו רטרואקטיבי (קרי, תחולתו מראשית תקופת הפיתוח).

בתקופת הפיתוח אושרה תוכנית משביחה במקרקעין, ועל כן דרשה הוועדה המקומית מקנית כי תשלם היטל השבחה.

בית המשפט העליון קבע כי לא ניתן לחייב את קנית בהיטל, בהיותה "בר רשות" בלבד במקרקעין שאינו בא בהגדרת המונח "חוכר לדורות" כמובנו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. זאת, חרף העובדה שקנית החזיקה במקרקעין בפועל בעת כניסת התוכנית לתוקף ואף שעל פי הסכם ההתקשרות עם המינהל, תקופת החכירה שמכוח הסכם החכירה העתידי תתפרס גם על המועד שבו נכנסה התוכנית לתוקף.

עם זאת, לצד האמור, בהלכת קנית נקבע הכלל, ולפיו זכויותיו של המחזיק בקרקע לעניין היטל השבחה ייבחנו לאור פרשנות החוזה הקיים בין הצדדים, וכי כותרת החוזה אינה חזות הכל:

"... איני רואה כל סיבה, מדוע ליתן להסדר זה משמעות שונה מזו העולה מלשונו הוא. לא הובאה כל ראיה, לפיה הסדר זה אינו משקף את תכלית החוזה, וכי תכליתו תתגשם רק אם נראה בהסכם משום הענקה מיידית של חכירה לדורות מלווה "בתנאי מפסיק". אכן, היו להם לצדדים – ובעיקר למינהל מקרקעי ישראל – סיבות משלהם לבנות הסדר חוזי דו-שלבי, שעל פיו לא תהא המערערת תחילה חוכרת לדורות ורק לאחר מכן חוכרת לדורות. איני רואה כל סיבה לפרש הסדר זה באופן שונה מהתכלית אותה ראו הצדדים לנכון להגשים, כפי שזו עולה מלשון החוזה."

קביעתו האמורה של בית המשפט העליון הובלטה בהחלטתו של כב' הנשיא שמגר, לדחות בקשה לדיון נוסף על פסק הדין (דנ"א 1/89 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן נ' קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ):

"לא ראיתי מקום לקיומו של דיון נוסף לפי סעיף 30 לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984. פסק דינו של בית משפט זה מושתת, בעיקרו, על הערכת מהותם של היחסים המשפטיים שנוצרו בין העותרת לבין מינהל מקרקעי ישראל, כפי שהם מעוגנים בהסדרים החוזיים הספציפיים אשר ביניהם. משמע, אין המדובר אלא על הפועל היוצא מהסדר חוזי מוגדר ולא במסקנה אשר לה השלכות רחבות יותר. מכאן גם, כי הקניית לבוש ניסוחי שונה להסדרים עתידיים כדוגמת אלה בהם מדובר כאן, עשויה להוליך למסקנות שונות. אגב, למותר להוסיף כי פסק הדין גם לא הכריע ביחסים המשפטיים שבין המשיבה לבין מינהל מקרקעי ישראל, שלא היה צד להליכים בבית המשפט המחוזי ובבית משפט זה."

            העתירה נדחית."

חרף הביקורת הרבה שנמתחה על הלכת קנית ולמרות ניסיונות רבים של ועדות מקומיות שונות "לאתגר" הלכה זו בפני ערכאות שיפוטיות, שרדה ההלכה את מבחן השנים והיא עודנה תקפה היום.

פסקי הדין בעניין קנית, וכן פסקי הדין שבאו בעקבותיה, יצרו זיקה הדוקה בין הגדרת הזכות על פי דיני הקניין, לבין הגדרתה על פי דיני ההשבחה, ועל פיה קבעו את זהות החייב בהיטל (ראה והשווה רע"א 10998/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר נ' חברת דרך ארץ הייווייז (1997) בע"מ, אשר החיל את הלכת קנית גם בשאלת חבותו בעל זיכיון במקרקעין בהיטל השבחה; וראה ע"א (חי') 2152/04 ועדה מקומית לתכנון ולבנייה שומרון נ' בלוך עוזי ושפרה שהגיע למסקנה זהה גם ביחס לבר רשות והרשאה מתחדשת במקרקעין).

לצד האמור לעיל, פסיקה אחרת יצרה אבחנה בין ההגדרה הקניינית של הזכות לבין הגדרתה התכנונית, באופן שהשליך גם על זהות החייב בהיטל.  

בפסק הדין בע"א 1321/02 נווה בניין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה, למגורים ולתעשייה מחוז מרכז (להלן: "עניין נווה בניין") נקבע, כי אין לפרש את המונח "העברה" של מקרקעין על פי דיני התכנון והבניה, בהתאם למשמעות הקניינית של מונח זה, וזאת מאחר שלשונו ותכליתו של חוק התכנון והבניה מצדיקות פירוש אחר.

באותו מקרה נדונה השאלה מה ייחשב כמועד "העברת מקרקעין" לעניין התוספת השלישית – האם מועד כריתת חוזה המכר, או שמא מועד הרישום בלשכת רישום המקרקעין?

נקבע, כי לעניינה של התוספת השלישית, "העברת מקרקעין" הינה מועד החתימה על הסכם המכר (היוצר זכות אובליגטורית בלבד) ולא מועד הרישום בלשכת רישום המקרקעין (שהוא המגבש את הזכות הקניינית).

במסגרת פסק הדין, הוסיף בית המשפט והתייחס לרציונל העומד בבסיס קביעתו האמורה, שהינו כי יש לחייב בהיטל את הנהנה מן ההשבחה, וכי ההתעשרות מכוח ההשבחה יוצאת מן הכוח אל הפועל כבר בעת ההתקשרות בהסכם, ולא במועד הרישום.

בית המשפט העליון חזר על ההבחנה בין הגדרת "חוכר" בדיני הקניין לבין הגדרת מונח זה בדיני ההשבחה, גם בפסק דין שניתן בעע"מ 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי.

מקרה נוסף שעסק בזהות החייב בהיעדרו של חוזה חכירה, נדון בע"א (חי') 4189/98 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריות נ' מארגות אגודה לתעשיות טכסטיל בע"מ (להלן: "עניין מארגות"). ראשיתו של ההליך בתביעה אחרת, אותה הגישה מארגות נגד המינהל לשם אכיפת זיכרון דברים, וזאת במטרה להביא לרישום הזכויות במקרקעין על שם מארגות.

התביעה התקבלה והמינהל חויב לרשום את מארגות כחוכרת המקרקעין, וזאת בתוך שלושה חודשים. חרף הוראת פסק הדין, המינהל לא רשם את מארגות כחוכרת בתוך התקופה האמורה. במהלך תקופה זו, אושרה תוכנית משביחה, ורק לאחריה נחתם חוזה החכירה בין מארגות לבין המינהל. לא זו אף זו, אלא שחוזה החכירה שנחתם קבע את תחילתה של תקופת החכירה לאחר אישור התוכנית המשביחה.

משנדרשה מארגות לשלם היטל השבחה בגין התוכנית המשביחה, טענה כי במועד הקובע לא הייתה החוכרת לדורות, וכי, על כן, לא ניתן לחייבה בהיטל השבחה.

בדחותו את טענת מארגות, קבע בית המשפט המחוזי, במותב שלושה, את הדברים הבאים:

במועד הקובע טרם נחתם חוזה חכירה ומארגות אף לא החזיקה בפועל במקרקעין.

במסגרת התביעה האחרת, בית המשפט התייחס לעסקת החכירה כקיימת וציווה לרשום אותה, בשינויים המחויבים. לגישת בית המשפט, המדובר בשינויים בעלי אופי טכני שאין בהם מרווח של שיקול דעת.

חתימה על חוזה חכירה, ככל שהיא נדרשה על רקע פסק הדין, נדרשה מטעמים פורמאליים בלבד.

על רקע כל האמור לעיל, אין משמעות לכך שבמועד הקובע לא היה חוזה חכירה חתום בין הצדדים, ואף אין משמעות לכך שהחוזה שנחתם לבסוף אינו חל רטרואקטיבית על המועד הקובע. זאת, מהטעם שבמועד הקובע החזיקה מארגות בזכות חכירה מכוח פסק הדין בתביעה האחרת.

על רקע דברים אלה קבע בית המשפט, כי יש לחייב את מארגות בהיטל השבחה.

מקרה נוסף שעסק בזהות החייב נדון ברע"א (ת"א) 24215-12-11 הועדה המקומית לתכנון ובניה בת"א-יפו נ' יעקב קוטליצקי ואח' (להלן: "עניין קוטליצקי"). במקרה זה החזיקו המשיבים בקרקע בהתאם לחוזה חכירה חתום ביניהם לבין המינהל. משהסתיימה תקופת החכירה, החל מו"מ בין הצדדים ביחס לתקופת החכירה הנוספת. בתקופת המו"מ אושרה תוכנית משביחה, ורק לאחריה נחתם חוזה החכירה הנוסף בין הצדדים, שתחילתו בתקופה שלאחר מועד אישור התוכנית.

טענת המשיבים ולפיה הם אינם חייבים בהיטל השבחה בנסיבות אלה, נדחתה, וזאת מהטעם שבית המשפט מצא כי למרות היעדרו של חוזה חכירה חתום בתקופת המועד הקובע, המשיבים היו חוכרים לדורות של המקרקעין. בית המשפט מצא מספר אינדיקציות לכך, ובין היתר האמור להלן:

אף שתקופת החכירה המקורית הסתיימה, המשיבים הוסיפו להחזיק ולהשתמש במקרקעין כפי שעשו בעבר, וזאת מבלי שהמינהל מגלה כל התנגדות לכך, ויתירה מכך, תוך שהמינהל מנהל עמם מו"מ ביחס לתנאי החכירה החדשים.

לכל אורכה של תקופת הביניים נותרו המשיבים רשומים בלשכת רישום המקרקעין כחוכרים, מבלי שמי מהצדדים ביקש למחוק את הרישום.

במהלך תקופת הביניים, המשיבים אף השכירו את המקרקעין לצדדים שלישיים.

במסגרת חוזה החכירה החדש, הוסכם כי המשיבים ישלמו דמי היוון מופחתים בגין מימוש התוכנית המשביחה, בהתאם להחלטה 933 של המינהל. פעולה זו אפשרית רק ביחס למי שמחזיק בקרקע כחוכר.

נתונים אלה, בכוחם המצטבר, מלמדים על כך שלאחר סיומה של תקופת החכירה המקורית, הסכימו המשיבים והמינהל בהתנהגותם על המשכו של היחס המשפטי שהיה קיים ביניהם, שהינו יחס שבין חוכר למחכיר.

יש לציין, כי פסק דינו של בית המשפט לעניינים מינהליים בעניין קוטליצקי, אושר על ידי בית המשפט העליון, אשר החליט לדחות את בקשת רשות הערעור שהוגשה על פסק הדין, תוך שהוא מחזק את המסקנות שנקבעו בו (רע"א 6166/12).

בית המשפט העליון אף מתח ביקורת על התנהלות הנישום, שיסודה בדיני ההשתק ובעשיית עושר:

"לא ניתן להלום סיטואציה בה מחד גיסא טוענים המבקשים כי לצרכי היטל השבחה אינם חוכרים לדורות, אולם מאידך גיסא הם נהנים מהטבות שונות – פטור ממכרז, שיעור מופחת של דמי ההיתר – על סמך הנחה שביסודה ההיפך הגמור. לדידי, המבקשים הריהם בנסיבות כאלה "כאותו אדם הבא לשכור דירה ברחוב הירקון בתל-אביב ושואל את המשכיר, היש בדירה משב רוח בקיץ מהים? והמשכיר אומר בוודאי, הנה הבית והנה הים, ואז שואל השוכר, היש טחב בחורף מהים? והמשכיר משיב: חלילה, איפה הבית ואיפה הים?""

בעניין אחר בע"ר 52-09 (ראשל"צ) עיזבון המנוח פרומה (פרומטה) זילברשטיין ז"ל נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה יהוד (להלן: "עניין זילברשטיין") עמד בית המשפט על כך כי תשלום דמי היוון יכול לבסס קיומה של חכירה לדורות וזאת גם בהיעדרו של חוזה חכירה.

בעניין זילברשטיין החזיקה המערערת בנכס מכוח חוזה שנערך בשנות ה- 50 בינה לבין חברת "נווה עובד". בפסק הדין נקבע כי לא נחתם חוזה חכירה בין זילברשטיין לבין המינהל. בנוסף נקבע, כי זילברשטיין שילמה דמי היוון. חרף היעדרו של חוזה חכירה, חייב בית המשפט את זילברשטיין בתשלום היטל השבחה בגין תוכנית משביחה שאושרה בתקופת החזקתם של זילברשטיין בנכס, תוך שקבע שאלת ההיוון רלוונטית רק ביחס למי שהוא חוכר לדורות, או, למצער, ביחס למי שמבקש שייערך עמו חוזה חכירה.

כברת דרך נוספת ומשמעותית הלכה הפסיקה במספר פסקי דין שניתנו לאחרונה, שבמסגרתם חויבו גם צדדים לחוזה פיתוח בהיטל השבחה. בפסיקה זו, שניתנה על ידי בתי המשפט לעניינים מינהליים, אף הושמעה ביקורת נוקבת נגד הלכת קנית.

בפסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז בעמ"נ (מרכז) 44727-08-13 הוניגמן ובניו בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון (להלן: "עניין הוניגמן").

בעניין הוניגמן פרסמה העירייה מכרז פומבי לרכישה ולפיתוח של מגרש. במסגרת המכרז הוצעו המקרקעין למכירה, כאשר זוכה המכרז נדרש לחתום על הסכם פיתוח וחוזה רכישה בנוסח אחיד שנקבע על ידי העירייה. לאחר זכייתה של המשיבה, חברת הוניגמן, במכרז, וחתימתה על הסכם הפיתוח ועל הסכם המכר, אושרה תוכנית משביחה במקרקעין.

בסופו של יום, הוניגמן לא מימשה את זכייתה, אלא מכרה את המגרש לצד שלישי. בעקבות המכירה, נדרשה הוניגמן לשלם היטל השבחה בגין התוכנית המשביחה שאושרה לאחר זכייתה במכרז.

טענתה של הוניגמן ולפיה במועד אישור התוכנית היא הייתה בגדר "בר רשות" במקרקעין בלבד, וכי על כן, ובהתאם להלכת קנית, היא אינה נדרשת לשלם היטל השבחה – נדחתה.

בית המשפט הבהיר בפסק דינו, כי על אף שהלכת קנית עודנה תקפה, יישומה על נסיבותיו המיוחדות של המקרה, מוביל למסקנה כי הזכויות שהוענקו למערערת הינן כשל חוכרת, וזאת חרף העובדה שבין הצדדים נחתם "חוזה פיתוח". בית המשפט קבע, כי פרשנות סבירה של ההסכמים בעניין הנדון, מובילה למסקנה כי הזכויות שקיבלה המערערת "טובות יותר" (על פי מילותיו של בית המשפט) ביחס למקרקעין מאשר מעמד של בר רשות:

בעוד שלפי הסכם הפיתוח, מעמד המערערת הוא של בר רשות בלבד, בחוזה הרכישה נאמר כי היא קיבלה מהעירייה את החזקה הבלעדית לשימוש במגרש;

הסכם הפיתוח וחוזה החכירה נחתמו באותו המועד, וזאת בשונה מן המצב המקובל בו נחתם הסכם החכירה רק לאחר העמידה בתנאי הסכם הפיתוח.

הגם שהסכם החכירה כולל תנאי מתלה, לפיו המערערת תקבל מעמד של חוכרת במקרקעין רק אם תשלים את הפיתוח, הרי שישנן אינדיקציות שהסכם החכירה תקף מיום כריתתו – למשל, סעיף ביצוע העברת הזכויות אינו מותנה בביצוע הוראות הסכם הפיתוח.

כמו כן, אף אם חוזה החכירה מותנה בתנאי מתלה, הרי שעצם קיומו של התנאי אינו מעיד כי החוזה חסר נפקות כל עוד לא התקיים התנאי. לכן, קיומו של חוזה הרכישה מחזק את זכויות המערערת במקרקעין עוד בטרם הושלם ביצועו של הסכם הפיתוח "באופן שהביאם לגדר מעמד חוכר לדורות לעניין החלטה של הלכת קנית".

זאת ועוד. בית המשפט בפסק דינו מצא לנכון לייחד פרק שלם שכותרתו "על הצורך בבחינה מחודשת של הלכת קנית", ובו הבהיר, בין היתר, כדלקמן:

"הלכת קנית היא הלכה ידועה וותיקה של בית המשפט העליון, שנקבעה בשעתו ברוב דעות (השופטים אהרן ברק וגבריאל בך כנגד דעתו החולקת של השופט אברהם חלימה). להלכה זו, אשר לה השלכות כלכליות כבדות משקל, ימלא בפברואר הקרוב חצי יובל. ואולם, לצערי, אין באפשרותי להצטרף לחגיגות הכסף להלכה זו. הטעם לכך פשוט: דעתי, כדעת אחרים (ראו אהרן נמדר, מערכת המס בעסקאות נדל"ן (מהדורה שלישית, תשע"ג) 226 – 227 (להלן: "נמדר, עסקאות נדל"ן"), אינה נוחה מהלכת קנית. להבנתי, ההלכה עושה עוול עם רשויות התכנון, וגורמת לסיכול התכלית המרכזית של היטל ההשבחה – שיתוף הקהילה ברווחים שקמו לבעלי הזכויות במקרקעין מפעולותיהן של רשויות התכנון."

יש לציין, כי על פסק הדין בעניין הוניגמן הוגשה בקשת רשות ערעור (בר"מ 468/14), אשר הועברה להכרעת הרכב של בית המשפט העליון. נכון למועד כתיבת שורות אלה, הבקשה עודנה תלויה ועומדת בפני בית המשפט. 

פסק דין נוסף שהטיל חבות בהיטל השבחה של צד לחוזה פיתוח ניתן בה"פ 36563-11-11 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון נ' אינג' בר יהודה בע"מ (להלן: "עניין בר יהודה").

בעניין בר יהודה הבהיר בית המשפט, כי הלכת קנית לא שללה את האפשרות כי מקום בו התוכן האמיתי של העסקה בין המחזיק לבין המינהל שונה מכותרת החוזה ומתנאיו – כלומר, מקום בו מהותה הכלכלית של העסקה הינה העברת זכות חכירה, ניתן יהיה להכיר במחזיק כ"חוכר לדורות" לצורך תשלום היטל השבחה.

בפסק הדין מונה בית המשפט רשימה של אינדיקציות לשם בחינת היחסים החוזיים בין הצדדים ומיהות הזכויות שהועברו:

האם פיצול העסקה לשני שלבים מותיר שיקול דעת בידי ממ"י לסרב לחתום על הסכם חכירה?

האם הסכם הפיתוח קובע גם את תנאי הסכם החכירה, או שמא תנאים אלו נותרו לסיכום בשלב החכירה?

האם המתקשר בהסכם הפיתוח הוא זה שצפוי לחכור את המקרקעין בסוף תקופת הפיתוח?

האם תקופת החכירה המוסכמת חלה רטרואקטיבית על תקופת הפיתוח?

האם העסקה שהובאה לאישור ממ"י היא עסקת חכירה, הטעונה אישור מיוחד, או רק עסקת פיתוח?

מהי התמורה ששולמה? האם שולמו מלוא דמי החכירה המהוונים לכל תקופת החכירה, או ששולמה תמורה רק לתקופת הפיתוח?

האם המתקשר בחוזה פיתוח רשאי לשעבר את זכויותיו לממשכן?

מי נושא בתשלומי החכירה על פי דין, כגון תשלומי ארנונה, היטלי פיתוח וכיו"ב?

התנהגות הצדדים לאחר חתימה ההסכם – למשל, האם ניתנו הארכות להשלמת הפיתוח? לאלו תקופות? האם ליזם ניתנה אפשרות להגיש בקשות לפי חוק התכנון והבניה?

בית המשפט הוסיף והבהיר, כי אין מדובר ברשימה סגורה, וכי עשויות להיות אינדיקציות נוספות לבחינת מהות הזכויות שהועברו.

לאחר יישום של הפרמטרים שנקבעו בפסק הדין על נסיבות המקרה, הגיע בית המשפט למסקנה כי הגם שכותרת ההסכם הינה "הסכם פיתוח" הרי שהזכויות שהועברו ליזם הינן כשל חוכר המקרקעין ולכן הוא חייב בתשלום היטל ההשבחה.

אף בגין פסק הדין בעניין בר יהודה הוגש ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 7084/13), שהינו תלוי ועומד. 

דומה כי הסתייגותם של בתי המשפט המחוזיים מהלכת קנית הוותיקה, חלחלה לבסוף גם אל פסיקתו של בית המשפט העליון.

בפסק דין שניתן בעת האחרונה ברע"א 725/05 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרות נ' בלוך (להלן: "עניין בלוך"), קובע בית המשפט העליון באופן מפורש כי בנסיבות מסוימות, זכויותיו של בר רשות במקרקעין אכן יוכרו כזכויות חכירה לעניין דיני ההשבחה, ועל כן יובילו לחיובו של בר הרשות בהיטל השבחה.

וכדברי בית המשפט בסעיף 37 לפסק דינו:

"... המונח חוכר לדורות יכול להתפרש ככולל גם את מי שמהותית מחזיק במקרקעין כחוכר לדורות הגם שהוא כונה "בר רשות" בחוזה. זאת, לאור העובדה כי ישנם מקרים בהם תיתכן סתירה בין חזותו החיצונית של ההסכם אשר נחזה להעביר זכויות של ברי רשות גרידא, לבין תוכנו האמיתי."

בית המשפט קבע, כי בפריזמה של דיני ההשבחה, עולה מעמדם של חברי האגודה, בהיבטים רבים, לכדי מעמד של חוכרים לדורות. קביעה זו מבוססת הן על אינדיקציות פנימיות שמקורן בחוזה המשבצת עם המינהל, הרקע לכריתתו ותכליתו, והן על אינדיקציות חיצוניות, המלמדות כי מערך הזכויות שהוענק לנישומים דומה לזה שניתן לבעלי חוזי חכירה לדורות.

אולם, דומה כי העילה המרכזית שהובילה לחיובם של חברי האגודה בהיטל השבחה, הינה השאיפה לחייב את הנהנה מההשבחה בהיטל ההשבחה, ובכך להגשים את התכלית האובייקטיבית והסובייקטיבית של דיני ההשבחה.  

וכדברי בית המשפט בסעיפים 90-92 לפסק הדין:

"הפרשנות המגשימה את תכלית החקיקה

לאחר בחינה של התכליות החקיקתיות העומדות ביסוד היטל ההשבחה, ובכלל זה את האינטרסים השונים המונחים בבסיסו, מסקנתי היא כי הפרשנות הראויה למונח חוכר לדורות לצורך סעיף 2(א) לתוספת השלישית היא הפרשנות המהותית, לפיה יש להטיל את תשלום ההיטל גם על מי שמעמדו באופן מהותי עולה לכדי מעמד של חוכר לדורות. 

ראשית, אטעים כי פרשנות זו יש בה כדי להגשים את הבסיס הרעיוני להטלת ההיטל, כאמור בדברי ההסבר לתיקון להצעת חוק התכנון והבנייה, לפיה ראוי כי מי שהתעשר כתוצאה מאישור התכנית, ישתתף בהוצאות הרשות שהיו כרוכות בהכנתה. אין חולק כי על-אף שהמשיבים אינם מוגדרים כחוכרים לדורות בחוזה המעגן את זכויותיהם, מעמדם בפועל במקרקעין מאפשר להם ליהנות מן ההשבחה ולממש את זכויותיהם הנובעות ממנה, אם על-ידי קבלת היתר לעשות שימוש בזכויות בנייה נוספות, על-ידי בנייה בקרקע או על-ידי מכירת זכותם לאחר, כאמור במחיר הזהה לזה שהיה מקבל חוכר לדורות בקרקע. פרשנות זו היא אשר מבטיחה כי החיוב יוטל על מי שבפועל מימש את ההנאה מן התכנית החדשה. יתרה מזאת, פרשנות זו היא אשר מגשימה גם את עקרון הצדק החלוקתי המורה כי מי שנהנה מן ההשבחה ישתף את יתר חברי קהילתו בהתעשרותו, על-ידי השתתפות בהוצאות הרשות. הוצאת מתיישבים אשר מעמדם בקרקע מתיר להם ליהנות מן ההשבחה, מגדר החייבים בתשלום ההיטל, יש בה כדי לסכל תכלית חלוקתית זו, ולהעביר את הנטל לכתפיהם של יתר תושבי הרשות המקומית.

הפרשנות המהותית המוצעת על-ידי המבקשת מגשימה גם את האינטרס הכלכלי העומד בבסיס ההיטל, ומתיישבת עם נקודת המבט הכלכלית אותה הפסיקה נטתה לאמץ בכל הנוגע לדיני המס בכלל, וביחס לסעיף 2(א) לתוספת השלישית בפרט. שכן, פרשנות זו מבקשת לבחון האם זכויותיו בפועל של המחזיק במקרקעין מאפשרות לו ליהנות מן ההשבחה מנקודת מבט כלכלית, ללא קשר לשאלה מהו מעמדו הקנייני בקרקע. כאמור, פרשנות מהותית זו אף עולה בקנה אחד עם ההגדרה שניתנה בסעיף 259(ד)(1) לחוק לפיה חכירה לדורות תיחשב גם עסקת חכירה שלא נרשמה, שכן במקרה כזה אין חולק כי בראייה כלכלית, החוכר הוא בעל הזכות העיקרית בקרקע. "

מקריאת רצף הפסיקה לא ברור כלל האם הלכת קנית תשונה בקול תרועה רמה, באמירה חדה ומפורשת בפס"ד חד ויחיד, או בצעדים קטנים, כפי שנעשה כעת. עם זאת, מרצף הפסיקה שסקרנו, ניתן להצביע על המגמה לצמצומה של הלכת קנית.

כדי באמת לדעת כיצד תתפתח הפסיקה בענין זה, נצטרך להמתין עד לאחר החגים....

פטור (או מתפטר) בלא כלום

גדעון סער התפטר השבוע מתפקידו כשר הפנים. הוא עשה זאת זמן קצר לאחר שחתם על תקנות הפוטרות שורה של עבודות ושימושים מהצורך לקבל היתר בניה. הפרשנים הפוליטיים מתווכחים ביניהם, האם גדעון סער פרש באקט מתוכנן או שזה היה מהלך ספונטני. המרפסת כמובן אינה מבינה דבר וחצי דבר בפוליטיקה, אבל מנקודת המבט שלה, נראה כי מי שעשה כל מאמץ לחתום במהירות על תקנות הפטור, ורץ מיד לספר לחברה, באמצעות תשדירי שירות בפריים טיים, לא בדיוק התכוון לעזוב. כך או כך -  גדעון סער הלך. התקנות נשארות, והגיע הזמן להביט עליהן מעט.

הדבר הראשון שצריך לומר על תקנות הפטור הוא שלמרות שמן, לעיתים הן לא פוטרות מהיתר, אלא מחייבות בהוצאתו. דוגמה בולטת לכך היא סוגיית המזגנים. עד היום היה מקובל שהתקנת מזגני אויר, אינה פטורה מהיתר, ואולם, אצל היועץ המשפטי לממשלה הייתה נקוטה מדיניות אי אכיפה בשל התקנת מזגנים, ורק לעיתים נדירות היו התובעים מעמידים לדין מישהו בשל התקנת מזגן. כך ברחבי הארץ מותקנים מאות אלפי מזגנים ללא היתר בניה. תקנות הפטור, לכאורה מסדירות את הפטור מהתקנת מזגנים, אך קובעות סדרה של תנאים לקבלת הפטור. כך למשל התקנת מזגן על קיר חיצון מותרת רק כברירת מחדל שלישית, לאחר שמוצו כל אפשרויות ההתקנה האחרות, במסתור כביסה או על הגג, אך בכל מקרה אסורה התקנת מזגן על קיר חיצוני הפונה לרחוב. כלומר אם עד היום התקנת מזגן, לא הייתה גוררת כתב אישום, הרי שמהיום, התקנת מזגן על קיר חיצוני היא עבירה על חוק התכנון והבניה, שאמורה להיות מטופלת בפחות סלחנות מהמדיניות שהייתה נקוטה עד כה.
סוגיית האכיפה היא הדבר השני שעליו צריך לדבר בהקשר של תקנות הפטור. התקנות פוטרות, כמובן בסדרה של תנאים, הקמת גדרות, בגובה של עד 1.5. כלומר לגדר בגובה 1.51 וכן הלאה צריך כבר היתר. האם מישהו יאכוף איסור זה? ספק. התוצאה תהיה שתקנות הפטור לא ישמשו כללי מותר ואסור, אלא קנה מידה לסבירות, והבלאגן יחגוג...
אפרופו בלאגן, הדבר השלישי, והכי חשוב שצריך לומר על התקנות, על מנת להסיר מכשול מפני הציבור, הוא, שהן נותנות פטור מהיתר אך לא פטור מתוכנית. כלומר גם אם לצורך הדוגמה תקים גדר או מבנה לשומר, התואמים במדויק את תקנות הפטור, אך התוכנית החלה אינה מאפשרת זאת, אתה בבעיה. בצעת עבירה. כך לדוגמה, שאלה גדולה קיימת סביב סגירות עונתיות. הן אומנם פטורות מהיתר, בתנאי הסעיף, אך ספק אם ניתן לממש את הפטור הזה, אם אין זכויות בנייה בתוכנית החלה על העיר, המאפשרת את הסגירות העונתיות.
באחד מהשבועות הקרובים ננסה לפרסם כאן מדריך מפורט יותר לתקנות הפטור ותנאיהן, אבל מסקנה אחת כבר יש לנו. ספק אם התקנות מגשימות את מטרתן להקל על הבירוקרטיה,, נראה שהן פשוט מחליפות ביורוקרטיה אחת באחרת.

אולי בגלל זה השר התפטר?

http://www.calcalist.co.il/local/articles/0,7340,L-3641545,00.html

תכנון בשידור חי

הדיון שהיה השבוע במועצה הארצית לתכנון ולבניה בהצעות מינהל התכנון של משרד הפנים לאפשר בנייה נרחבת בשטחים שמחוץ לגבולות המרקמים העירוניים - כלומר,בשטחים הפתוחים - במסגרת עדכון תוכנית המתאר הארצית, תמ"א 35, יחד עם הפיילוט בו הוחל השבוע של שידורים מדיוני בית המשפט העליון, גרמו לי לשאול מדוע לא לשדר בטלוויזיה גם דיונים של מוסדות התכנון.

 או אז, הלכתי לסעיף 48 ד לחוק התכנון והבניה, וקראתי את הוראותיו:

"פרוטוקול ישיבה של מוסד תכנון שאושר יהיה פתוח לעיון הציבור והקלטת ישיבה תהיה פתוחה לציבור לצורך האזנה; עיון והאזנה כאמור יהיו בלא תשלום.

פרוטוקול ישיבה של מוסד תכנון יפורסם באתר האינטרנט של מוסד התכנון או באתר האינטרנט של רשות מקומית שתחומה הוא במרחב התכנון של מוסד התכנון; לא היה למוסד תכנון או לרשות מקומית כאמור אתר אינטרנט, יפורסם הפרוטוקול באתר האינטרנט של משרד הפנים."

כלומר, הסעיף הזה - שאין חולק שהוא סעיף ליברלי, המאפשר שקיפות גדולה מאד של מוסדות התכנון, ואשר במועד שתוקן, במסגרת תיקון 80 לחוק, היה סוג של פריצת דרך, ואשר יישומו עד היום לא ממש מושלם, בלשון המעטה - הסעיף הזה, אינו מאפשר לצלם או לשדר מישיבות של מוסדות תכנון.

על פי סעיף 48 ניתן להקליט ישיבות אבל רק לצורך האזנה. כלומר אי אפשר לשדר ישיבות באופן ישיר אלא רק להקליטן. ההקלטות הן רק הקלטות אודיו, שהרי הן, על פי לשון הסעיף, לצורך האזנה, ולא לצורך צפייה.

תכליתו של סעיף 48 לחוק ברורה. שקיפות. השקיפות מושגת על ידי הנגשת המידע הציבורי לציבור שהוא בעליו של המידע. מדוע אם כן לא לצלם ישיבות מוסדות תכנון, ואפילו לשדרן, במקרים מתאימים כמו השבוע, בשידור ישיר? התשובות אצל המחוקק.

שלא במנותק מהשאלות האלה, עלתה שאלה נוספת והיא היכן שמורות כל אותן הקלטות מישיבות מוסדות התכנון, אשר על פי סעיף 48 לחוק חייב כל מוסד תכנון להקליט ולמסור לציבור לצורך האזנה. האם בעוד 9 שנים, אוכל לקבל את ההקלטה של הישיבה שנערכה השבוע ? האם אצטרך לפנות "למוישה", שיחפש היכן שמור הקובץ, אם בכלל בוצעה הקלטה.

מדוע אין מאגר מרכזי של הקלטות, ומדוע הפרשנות המקובלת להוראות סעיף 48 על ידי משרד הפנים היא שאין חובה להעלות לרשת את ההקלטות של ישיבות מוסדות התכנון השונים. הרי אם בהנגשת המידע עסקינן, מה יותר טבעי מלהעלות את המידע המוקלט לרשת ולהעמידו לרשות הכלל.

בקיצור – נראה שאנחנו בתחילתה של תחילת הדרך, והיכולת של הציבור לראות, לשמוע, להבין מה באמת קורה בתוך חדר הישיבות של מוסדות התכנון תמתין לדורות הבאים. בינתיים נמשיך לא לשמוע לא לראות ובדרך כלל לטעות.

הגיבור של הקיץ

הקיץ תם. חוזרים למרפסת.

כשירדנו מהמרפסת, לחופשה של חודשיים, היינו משוכנעים שהאירוע המרכזי של הקיץ, יתרחש ב- 1/8/2014, מועד בו נכנס לתוקף חלקו הראשון והעיקרי של תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה.

טעינו.

הגיבור התכנוני של הקיץ, היה ללא ספק הממ"ד. עמישראל נחלק לשניים. כאלה שיש להם ממ"ד וכאלה שאין להם. אומנם לממ"ד אין את אותם יחסי ציבור מפותחים שיש לכיפת ברזל, אך אין ספק כי "תחושת הביטחון" של העורף בקיץ "החם", נוצרה מהשילוב שבין כיפת ברזל למרחבים המוגנים.

אומנם הזיכרון שלנו קצר, וכל אלה שנשבעו כי דבר ראשון אחרי המלחמה הם בונים ממ"ד, חזרו כבר לשגרה, אבל למי שבכל זאת מתעניין הנה כמה נתונים חשובים לתכנון ממ"ד.

אז מה צריך לדעת על ממ"ד ?

המפרטים של ממד"ים וממק"ים, נקבעו בתקנות ההתגוננות האזרחית.

המרחב המוגן הדירתי ייבנה בטון מזוין כמבנה דמוי תיבה, עשוי מקשה אחת ורתום בכל חלקיו, ללא קורות ועמודים.

 רצפת המרחב המוגן הדירתי, קירותיו ותקרתו יהיו מישוריים.

 קירות המרחבים המוגנים הדירתיים יהיו רציפים לכל גובה הבנין, ליצירת מגדל מוגן יציבות המגדל המוגן של המרחבים המוגנים הדירתיים תובטח מפני כוחות אופקיים הנובעים מרוח, רעידות אדמה וכיוצא באלה, לפי דרישות התקנים הישראליים הישימים.

 כאשר המגדל המוגן מבוסס על יסודות בודדים או על כלונסאות יש להבטיח את יציבותו של המגדל אף למקרה שאחד היסודות ייצא מכלל שימוש.

שטח המרחב הדירתי לא יפחת מ-9 מ"ר (נטו, לא כולל קירות); נפח המרחב הדירתי לא יפחת מ-22.5 מ"ק; ואולם רשות מוסמכת רשאית לאשר מרחב מוגן דירתי בשטח או בנפח קטנים יותר, אם ראתה שהתנאים ההנדסיים במקום לא מאפשרים בניית מרחב מוגן דירתי בשטח ובנפח כאמור, ובלבד שלא תאשר מרחב מוגן דירתי בשטח הקטן מ-5 מ"ר (נטו, לא כולל קירות) ובנפח הקטן מ-12.5 מ"ק.

גובה המרחב המוגן הדירתי לא יפחת מ-2.5 מטרים ולא יעלה על 2.8 מטרים אלא אם כן רשות מוסמכת אישרה זאת.

רוחב המרחב המוגן הדירתי לא יפחת מ-1.60 מטרים.

מרחב מוגן דירתי לא ישמש מטבח, חדר אמבטיה או חדר שירותים. מרחב מוגן דירתי לא יכלול יותר משני קירות חיצוניים אלא באישור רשות מוסמכת.

כל המרחבים המוגנים הדירתיים שאינם באותה קומה ימוקמו זה מעל זה כך שייווצר לכל גובה הבנין מגדל מוגן.

קירותיו ההיקפיים של המרחב המוגן הדירתי התחתון ייבנו עד ליסודות. היה מרחב מוגן דירתי מעל קומה מפולשת, יש להמשיך עד היסודות את קירותיו ההיקפיים בתחום הקומה המפולשת, ב-70% לפחות מאורך היקפם; פתחים בקירות הנמשכים לקומה המפולשת יהיו בקירות מנוגדים.

 הקירות החיצוניים של המרחב המוגן הדירתי, יהיו מבטון מזוין בעובי שלא יפחת מ-25 סנטימטרים. ואולם בקיר שבו יותקן חלון הדף דירתי נגרר, עובי הקיר לא יפחת מ-30 סנטימטרים.

לפיקוד העורף יש שיקול דעת רחב יחסית המאפשר ביחס למרבית המאפיינים של הממ"ד גמישות מסוימת.

שטח הממד"ים הוא שטח  שירות על פי תקנות חישוב שטחים. 

הקמת ממ"ד אינה פטורה מהיתר, והיא חייבת להתאים לתוכנית. עם זאת, אם על הקרקע חלה תוכנית ישנה, שאושרה לפני תחילתן של תקנות חישוב שטחים מ-1992, מוסמכת הועדה המקומית להוסיף לתוכנית את הזכות לבנות ממד"ים, כשטח שירות, ובכך לאפשר הוצאת היתרי בנייה לממד"ים. זאת ועוד, תקנות סטייה ניכרת מאפשרות לועדה המקומית לאשר סטייה מקווי בנין, לכאורה עד לקו אפס,  על מנת לאפשר הקמת ממד"ים. כמובן כל אלה כפופים לשיקול דעת הועדה המקומית ולהתכנות התכנונית והפיסית של הוספת הממדים בשים לב לטיבו וטבעו של הבניין.

בקיצור כל מי שמעוניין להתבצר, עכשיו זה הזמן. אנחנו בכל מקרה נשארים על המרפסת.